相続・不動産問題に特化し、「財産を守る・殖やす」サポートを行う

証券会社、不動産会社、銀行を経て税理士に

ー ACCESS税理士・不動産鑑定士事務所の特徴を教えてください

植崎紳矢 税理士

当事務所は顧問先を持たずに、相続に特化した業務を行っているのが特徴です。相続財産には不動産が含まれるケースが多く、不動産を活用した資産運用についても提案を行うことができます。通常は、会計事務所で業務経験を経て税理士になるケースが一般的ですが、私の場合は証券会社、不動産会社、銀行での業務を通じて、資産運用に関わるキャリアを積んできました。

税務の観点で見れば、相続発生時にいかに節税するかという話になりがちです。ところがお客様の視点に立ってみると、税金は「財産」から支払うお金の一部です。つまり、いかに財産を守り、増やせるかが重要になります。そのため、税務上のアドバイスだけでなく、お客様の資産をどのように増やしていくかという視点でご提案を行うことができるのが、当事務所の強みだといえます。

ー これまでのキャリアを経て、税理士事務所を開業したきっかけは何ですか？

植崎紳矢 税理士

シンガポールで会計事務所を開き、個人の海外での資産管理や、日系企業の海外進出のサポートを行っていました。日本に本拠地を移すことが決まったとき、もともと私の強みだった不動産と、今後多くの方の心配事になるであろう相続を結びつけた業務ができないかと考えたんです。相続は税務相談の中でも特殊な分野です。また、相続にまつわるお金の中で、不動産は重要な位置を占めています。それで相続と不動産を専門にした業務を行っていくことにしました。

また、税制改正により相続税の基礎控除額が大幅に引き下げられた結果、全国の相続税の課税割合は、税制改正前の4%台から8%台と約2倍になりました。なお都心部で亡くなった方が不動産をお持ちの場合、納税はなくても相続税の申告が必要なケースが増えています。こうした背景も踏まえ、相続と不動産に特化した税理士のニーズはあるだろうと思いました。

ー 具体的にはどのような提案を行うのですか

植崎紳矢 税理士

相続が発生した場合、亡くなった方の自宅や、保有しているアパートや区分所有のマンション、持ちビルなど、相続財産に不動産が含まれる場合があります。相続する方からすれば、売却してしまう選択肢もありますが、家賃収入を生み出す「収益資産」は家計を助けてくれます。そこで相続税申告だけでなく、安定したインカムゲインのある資産をどう活用するかなどのご提案を行っています。

ー 依頼者は、どのような経由で依頼してくるケースが多いんですか？

植崎紳矢 税理士

ホームページを見て問い合わせをしてきたり、お客様の紹介や紹介サービスなどさまざまです。実はほかの税理士事務所から依頼されることもあります。税理士でも相続税が不得意な方はけっこういます。不動産の評価も、普段行っていないとなかなかできませんので、そうした依頼もけっこういただきます。

ー 税理士からの依頼で相続税申告を請け負うこともあるんですね

植崎紳矢 税理士

はい。相続税に特化した事務所では年間何百件もの相続税申告を行っている一方で、相続税申告をほとんど行ったことがない税理士もいます。多いのは、長年顧問を行っている企業の経営者から相談を受けたものの、専門分野でないので手伝ってほしいと依頼されるケース。不動産の評価や提案など、黒子に徹してサポートを行います。その際は不動産活用のアドバイスまでは行えないので、残念な一面もあります。

ー お客様はどういった層の方が多いのですか？

植崎紳矢 税理士

東京23区にお住まいの方が中心です。事務所が中野区なので、中野区、練馬区、杉並区、世田谷区など、近隣地域の方が多くなっています。相続財産の額でいうと7,000〜8,000万円くらいから5〜6億円くらいです。10億円を超えるような資産家の方は生前対策を行っていたり、顧問税理士が付いている経営者が多いので、私のところではあまり担当しないです。

ー 不動産業を専業としている方ではなくて、被相続人が大家さんだったりというケースが多いんですね

植崎紳矢 税理士

そうですね。お客様によってさまざまなんですが、アパートの大家さんや、一棟ビル、区分所有マンションをお持ちの方が多いです。顧客はほぼ個人のお客さまで、法人は不動産会社、不動産保有を目的とした資産管理会社があります。

節税だけでなく、不動産を活用した資産運用の提案まで行う

ー 相続発生時に不動産活用の提案を行う理由は何ですか？

植崎紳矢 税理士

相続が発生してた場合、残された不動産は売るか、そのまま保有するかの二択です。よくあるのは、親が残した古いアパートがあるけれど、借りる人もいないので、相続人の中では処分する方向になっているケースです。最近は空き家問題もささやかれているので、空室のあるアパートにネガティブな印象を持つ方も多いのですが、その空き家を誰が買うかというと、意外にも不動産会社が買ったりするわけです。

都心部や駅近の物件は、数百万円のお金をかけてリフォームすることで、再度貸し出しが可能な収益物件になったりします。つまり、その物件に価値があることを不動産会社は知っているのです。そうした物件を売ってしまうのは、もったいないですよね。そのためお客様には「即売却」ではなく、不動産活用も一度検討されてはいかがですか、とご提案しています。

ー どのように提案を行うのですか？

植崎紳矢 税理士

検討材料として、貸し出した際の家賃収入から利回りや、リフォームに投資した資金が何年で回収できるかなど、具体的にシミュレーションして提示しています。税金のことも、資産運用のこともわかる税理士が、お客様の財産を守り・殖やすための提案をするのはありではないか、と思っています。

そう考えるようになったのは、親族が不動産会社を経営していて、私自身もこの会社で収益不動産購入の仲介の手伝いをしていた影響が大きいですね。私は長年、株式や為替、不動産などに携わってきましたが、感覚的に日本で財産を増やしていくために安全で確実な方法は、不動産経営だと思っています。もちろん最終的な決断をするのはお客さまですが、「ちょっと考えてみたらいかがですか」と問いかけていきたいですね。

ー 相続に特化した税理士事務所はほかにもありますが、資産運用のアドバイスもいただける事務所は珍しいですね

植崎紳矢 税理士

どなたも財産を増やしていきたいという想いはあると思うので、そのことを前提に不動産を活用した運用をご提案しています。珍しいかもしれませんが、こんな税理士がいても良いのではないかと。最初の面談でこうしたお話をさせていただいて、共感いただいたお客様に最終的には委任していただいています。こうしたニーズに応えていきたいと思っています。

ー 不動産活用以外の業務内容について、教えてください。

植崎紳矢 税理士

生前対策の一つなのですが、融資の組み換えによるキャッシュフローの改善サポートも行います。今は金利も下がっているので、金融機関の乗り換えやローンの借り換えをすることで、さまざまな経済的メリットを生む可能性があります。私自身、銀行で融資業務に携わっていたので、「こういう条件なら低金利で借り換えができる可能性がありますよ」とか「返済期間を長くするなら、金利は上がるけれどこの銀行でいかがですか」といった提案を行うことができます。

ー ローンの借り換えについては、各金融機関の融資事情にも精通していないと難しいですね

植崎紳矢 税理士

こうした業務は不動産コンサルタントや不動産会社の仕事で、本来税理士の仕事ではないですから。コンタクトできる金融機関があることと、この銀行なら大丈夫かな？、といった肌感覚がないと難しいです。

ー 不動産売買のサポートも行っているんですね

植崎紳矢 税理士

そうですね。お客様が不動産を売却することになった場合は、ご依頼があれば不動産会社を紹介するほか、顧客の意に沿うべく高く売却するためのアドバイスも行っています。また、不動産の内容により、想定される購入者の層（最終需要者、個人投資家、不動産会社など）や売却までの想定期間も異なりますので、そのような背景をご説明することで安心感を持って売却手続きに移行されるお客様も多くいらっしゃいます。

ー 付き合いのある不動産会社がない場合は、とてもうれしいアドバイスですね

植崎紳矢 税理士

普段から不動産取引に関わっていないと分からないことも多々あると思いますし、不動産の内容により売却方法も変わってくると思います。お客様の意向に沿った売却ができるよう、不動産会社との橋渡し役となります。そのほかにも、査定価格が出たときには、不動産鑑定士の知識を生かしてアドバイスすることができます。

遺産整理業務、不動産業への進出で、本物のワンストップを目指す

ー 不動産鑑定士、宅地建物取引士の資格を持つ税理士が、相続税申告を行うメリットは何ですか？

植崎紳矢 税理士

相続財産は現預金などの場合は、相続人で話し合って決められると思いますが、不動産となると、色々調べてみてもいい結論が出ないことが多いんです。賃貸に出すか、相続人のうちの誰かが住むか、売却するかなどいろいろな方法があります。不動産で培った経験をもとにリアルな情報をお伝えすると同時に税務上の視点からもサポートができる点はメリットだと思います。

ー 相続税に携わる中で、お客様に喜んでいただけたエピソードなどはありますか

植崎紳矢 税理士

宅地の分割について、実務的なご提案した際は喜んでいただけました。例えば1つの土地を相続人で分ける場合、同じ面積になるように分けたほうが気持ちはすっきりします。ところが土地は大きさ以外に「形」も重要です。建物を建てて利用されることで土地に価値が出るので、間取りの入りにくい分け方をしてしまうと土地の価値が著しく下がってしまいます。

そういう場合は、分筆せずにその土地のまま売ってしまうとか、相続人一方の持ち分を買い取って現金で支払ったり、別にお持ちの土地と交換取引するといった実務的なご提案を行います。

ー ほかにも相続時の不動産の取り扱いについてアドバイスはありますか

植崎紳矢 税理士

相続財産を評価するときは、遺産分割の際の不動産評価の考え方についてもお知らせしています。不動産は相続税上の評価額より、実際の市場価値のほうが高いということがよくあります。ですから、現金5,000万円と相続税上の評価が5,000万円の土地があった場合、土地のほうが現金よりも、実際の価値は高い可能性があります。そうしたことも考慮して、遺産分割を考えたほうが良いとお伝えしています。

ー お客様と接するときに心がけていることとかはありますか

植崎紳矢 税理士

当然税理士なので、お客様は税金の話を聞きに来ているとは思いますが、税金の話だけ、といった視点で話はしないようにしてます。お客様の最終的なゴールは、自分の純財産を減らさないこと、そして可能であれば増やしたいということ。こうやって財産を増やしていけるかなとか、減らさずにできるのかな、という視点は持つように心がけています。

ー 今後事務所をどうしていきたいか、お教えください

植崎紳矢 税理士

2019年は税理士事務所を開設し、相続税の申告業務をゼロからスタートし、自分自身の時間を事務所のベースづくりに投資していた時期でした。ようやく土台が固まってきたので、今後は体制を強化していきたいです。

「相続と不動産なら『植崎』に聞けばいいじゃん」と思ってもらえる存在を目指したいです。そのために相続に関しては、今後は遺産整理業務を行えるように準備を進めています。また、行政書士の登録手続を進めています。不動産に関しては、信頼できる不動産会社との連携を増やしていきたいです。それこそ、相続と不動産に関しては、足を運ぶだけで全てをサポートできる、本物のワンストップの体制を作っていきたいと思います。

ー 読んでいる方にメッセージをお願いします

植崎紳矢 税理士

相続が発生したときは、誰もが何をすれば良いか、どこから始めれば良いかわからないものです。ネットで調べればさまざまな情報は出てきますが、相続はその家庭や相続財産によって全く異なります。法律的な問題もあり、制度もよく変わるので、専門家に聞くのが無駄もなく正確と思います。相続や不動産でお悩みの際は、お気軽に訪れていただきたいです。